随着今年6月26日棚改货币化政策调整，为三四线房地产市场行情降温，下半年以来，包括碧桂园、中国恒大（以下简称“恒大”）在内的多家重仓三四线的房企，纷纷转为“谨慎”态度，放缓三四线的拿地步伐。碧桂园虽然否认了暂停三四五线“全覆盖”的传闻，但是三季度在三四线市场拿地的金额却在大幅度下降；而恒大则明确表态，不会去四线城市。在多种因素的作用下，三四线土地市场正快速走冷。

　　而在9月、10月份期间，以绿地控股（以下简称“绿地”）、阳光城为代表的一批规模房企则悄然转舵，加速布局回归一二线城市的步伐。随着一二线城市土地供应量的增加，未来会有更多房企向一二线城市靠拢。这会否成为下一轮房地产“主战场”的信号？

　　三四线土地市场预冷 碧桂园恒大等房企拿地金额骤降

　　一直以来，推动“去库存”的“棚改货币化安置”政策，被不少专家认为是过去两年来，三四线楼市高温的重要推动力。而随着三四线“去库存”任务的完成，关于”棚改”政策的调整问题受到越来越多的关注。安居客首席分析师张波向蓝鲸房产记者指出，货币化安置退出历史舞台的大幕已经拉开。在此背景下，以碧桂园、恒大为代表的一批房企，正逐步降低在三四线的拿地金额。与此同时，三四线土地市场进入下半年之后迅速预冷。

　　前不久，作为“三四线城市之王”的碧桂园提出，下半年拿地持谨慎态度，精准获取，与之前强调“实现三四五线全覆盖”的态度截然不同。数据显示，碧桂园在一季度、二季度、三季度拿地金额分别为：620.8亿、827.9亿、137.9亿。相比于一二季度，碧桂园三季度拿地金额出现明显下滑。

　　

　　而同为龙头房企的恒大也是如此。8月底，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧公开宣称，恒大正在努力向一二线城市及更多的核心城市掉头，未来不会去四线城市。

　　进入9月份，恒大在拿地方面出现了明显的变化：一方面明显降低了在拿地方面的支出，恒大9月份拿地共耗资36.3亿，而上半年月均拿地额为59.5亿；另一方面在拿地结构上逐步向一二线城市倾斜。恒大在9月共斩获30宗土地，其中，沈阳、重庆、武汉、三亚等热点城市达到20宗，一二线城市的拿地金额占比猛增至64%，而上半年一二线拿地金额占比仅为28%。

　　

　　随着房企在三四线城市的战略收缩，三四线城市的土地市场正逐步预冷。数据显示，9月份百城住宅类土地成交建面环比-17%、同比-26%，其中三四线成交建面环比-37%、同比-31%，三四线土地成交面积持续走低，直接拉低了百城住宅成交建面。

　　

　　进入10月份以来，三四线土地市场走冷的趋势依旧没有改观。2018年10月，一线城市土地供应量环比倍增，成交量较上月倍增六成；二线城市供应量同比环比走高，成交方面环比下降；而三四线城市环比降逾四成。

　　

　　张波指出，从大部分品牌房企的布局战略来看，一般会选择城市群的进入策略，在深耕核心城市群的同时，抓住三四线城市的去库存政策红利，用高周转方式快速实现在三四线城市落地并取得销售业绩的飞速提升。随着棚改政策的逐步调整，未来三四线城市的分化也会愈加明显，同时由于棚改政策逐步接近尾声，未来一二线城市的布局将是品牌房企拿地开发的重中之重。

       笔者注意到，除了上述提到的碧桂园、恒大龙头之外，下半年以绿地、阳光城、中梁地产为代表的一批规模房企，也正逐步加大向一二线城市的布局。

　　绿地、阳光城、中梁等房企 重回一二线城市布局

　　随着三四线市场预期转淡，一二线城市或将再度成为房企主战场。9月份，绿地、阳光城在一二线城市投入比例分别为：66%、100%，均明显高于上半年。此前，有“小碧桂园”之称的中梁地产，下半年也明显加大了在重庆、沈阳等一二线热点城市的布局。不难预料的是，这类房企在一二线城市的布局的比例会进一步加大。

　　10月14日，绿地相关负责人表示，绿地对三四线城市的判断是繁荣不可持续，市场在高点回落，而像绿地这样的企业必须提前进行战略的调整，快速回归一二线。截至10月29日，绿地在公开土地市场拿地金额419亿，其中一二线拿地金额为255亿，占比61%。进入下半年，绿地明显加大了在一二线布局的比例，在杭州、重庆等城市大量拿地。蓝鲸房产注意到，6月、7月、8月、9月、10月，绿地在一二线拿地金额占比分别是：15%、58%、55%、66%、93%，上升趋势明显。

　　

　　此外，刚刚踏入千亿的中梁地产，此前为了避开调控迅速做大规模，在三四线城市广泛布局，被业内称为“小碧桂园”。然而蓝鲸房产注意到，进入下半年，中梁地产加大了对杭州、重庆、苏州等一二线城市投资力度。虽然其依旧在坚持“全结构布局”策略，但中梁方面表示，未来将继续关注全国重点二三线及省会城市。

　　与绿地、中梁地产不同的是，阳光城在更早的时间就悄然在三四线城市隐身。阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示，三四线市场有限，市场持续涨价没有保证。数据显示，5月份后，阳光城在三四线已经停止拿地，而一二线拿地金额则不断上升。截至10月29日，阳光城在公开土地市场上拿下32宗土地，共耗资167亿，其中一二线城市耗资132.6亿，占比80%。

　　

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进称，房企回归一二线，不排除有补仓的因素，同时也说明一二线城市发展机会更大，虽然调控有很多，但是大趋势看，一二线城市未来潜在的购房需求还是有一定空间。

　　张波也表达了类似的观点：“从长远来看，受人才政策、产业发展因素影响，未来人口的流动方向依然会集中在一二线城市。”

　　随着如今三四线城市土地市场转冷，众多房企纷纷转舵一二线，未来回归一二线城市似乎会成为新趋势。而在三四线城市降温之后，三四线城市未来的市场新方向又会走向何方？

　　三四线城市的新方向在哪？

　　众所周知，在过去几年里，三四线城市的房地产市场之所以会成为购房热、房价快速上涨的核心地带，主要是受到“去库存”大背景下“棚改货币化安置”政策导向支撑。因此，在今年棚改货币化安置政策出现变化之后，三四线城市预期出现明显下降，土地市场开始降温，房企转舵回一二线，但这是否会意味着三四线城市的市场从此沉寂，再无机会可言？从大趋势上看，似乎也并非如此。

　　

　　据克而瑞 9 月发布的《 2018 全国棚改白皮书》中提出：对于那些自身发展稳步向上，城市价值不断提升的三四线，随着货币换安置比例的大幅降低，尽管会存在房地产成交面积的短期下降，但长期来看仍具备市场潜力和投资价值。相反，那些城市价值有限，上一阶段的房价上涨过多依靠棚改货币化安置的城市，随着货币化安置比例的大幅降低，在缺少后续稳定的市场需求情况下，更有可能出现商品住宅成交面积巨幅下滑。

　　从这份报告中可以发现，未来三四线城市将会出现两种不同分化，其判断方向主要是根据城市价值作为依据。

　　克而瑞指出，从 1-2 年的短期市场来看，棚改货币化安置政策的变化对于三四线城市房地产市场的影响不会凸显。但在货币化安置新政下，未来城市自身价值的体现会最终决定其走出棚改影响的时间。

　　并且，随着 2018 年三四线城市政策导向发生重大改变。用棚改利好判断城市投资方向也将变得更加复杂、更为困难。过去，单靠棚改套数就可以作为判断的依据。现在，不但需要了解各城市棚改总体规模、货币化安置比例、房价上涨情况和商品住宅库存去化周期，还需要了解优质棚改项目数量、所在区域，地方政府操作棚改项目的方式，用大数据综合判断棚改对城市房地产市场的利好和潜在风险。

　　如果说过去两年是三四线城市“高温年”，那么，随着如今三四线城市土地市场转冷，众多房企纷纷转舵一二线城市，未来回归一二线城市似乎会重新成为“主流”。但由于一二线城市早已趋于饱和，进入“门槛”较高，如此一来，三四线城市虽然明显降温，其市场空间却更为广阔，“放弃”这块蛋糕显然不是明智之举。

　　在下一轮市场新趋势到来前，敏锐的判断总能占得先机，但随着房地产行业发展不断演变， “黄金时代”、“白银时代”均已成过去，新的市场规律正在形成，对于房企而言，盲目跟风会更加危险，找到适合自己的路尤为重要。