哈尔滨官宣“取消限售 ”楼市会迎来“抛房潮”吗？

哈尔滨市自2018年5月5日开始实行区域性限售政策，即在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。

如果这一次哈尔滨“取消限售”能坚持到底，那么标志着楼市调控开始进入正面松绑阶段。

哈尔滨“取消限售” 松绑楼市

冰城的冬天很漫长，而且异常寒冷，尤其是对于楼市。

2022年3月16日，国家统计局发布“2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据，哈尔滨2月份新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%，跌幅较1月收窄。 在所有省会城市中，跌幅最大，虽然摘掉了“全国第一”的帽子，但跌幅仍然靠前，全国第二。

从2021年8月至今，哈尔滨新房价格已七连跌，但是在1月触底后，2月已有回温迹象，但还未恢复到去年同期水平。

房价在下跌，买房的人也在减少。同策同程最新数据显示，2月份， 哈尔滨六区商品房成交14.3万㎡，环比下降30%，同比上涨28%。

易居中国执行总裁丁祖昱指出，哈尔滨不断“救市”的背后，折射出整个哈尔滨楼市疲软真相。过去几年，哈尔滨商品房成交面积在2017年达到顶点，随后成交规模持续走低。

2020年疫情突袭，加速哈尔滨楼市下滑。2021年五次疫情反复导致哈尔滨房地产市场受到重大冲击，成交量价已连续数月下降，市场下行压力可见一斑。

据哈尔滨一位开发商反映，在哈尔滨，中心区南岗、道里的购房者大多为周边的改善型家庭，这些区域新房均价在1.5万元/平方米以上。

松北区融创冰雪影都的楼盘销售也告诉乐居新媒体，目前，哈尔滨江南区新楼盘价格偏高，客户购买力下降，江北区新楼盘整体价格也不低。“很多年轻人买不起，而且受疫情影响，很多客户都在持观望。”

2020年哈尔滨千万人口GDP排名全国倒数第二。而且， 哈尔滨的房价收入比高达到10.1，收入跟房价的差距过大（国际正常水平在3-6之间），远高于成都、青岛等城市。过低的收入，导致哈尔滨人口流失严重，尤其留不住年轻人。

哈尔滨确实是中国唯一一个人口外流的的省会城市， 7普统计人口缩水62.61万。同时，也是中国老龄化最严重的省会城市，60岁以上的人口有220万人，占21.98%。

“ 哈尔滨没有什么产业，也没有比较好的政策，招商引资也不成功。我的大学同学只有几个人留在哈尔滨，没什么人愿意留下来。”小刘是留在哈尔滨的极少数年轻人之一。“像我这个年纪，在私企上班的，工资也就是三到五千元。”对他来说，购房并不是一件容易的事。

他告诉乐居新媒体，“在哈尔滨买房的，一是本地的中产阶级，二是想要结婚生子的家庭，一大部分其实是黑龙江其他县市和农村来的人，以及在外工作的哈尔滨人。”

这种背景下，哈尔滨取消限售政策，松绑楼市，就再正常不过。

值得一提的是，哈尔滨自2014年8月16日起全面取消限购，购房者不会受到套数限制，所以想要刺激楼市，能松绑的也就只有“限售”、“限跌”或者发放购房补贴了。

哈尔滨“取消限售” 影响甚微

要知道，限售政策，作为楼市调控的标配，本身就有两面性的：既是限制，也是保护。

当初哈尔滨之所以会颁布限售政策，最核心的理由就是自2015年12月哈尔滨新区设立以来，哈尔滨房地产市场进入飞速发展期，大量商品房集中入市，供应规模过大，市场需求倾向饱和，造成产品去化乏力，市场库存量持续加大，新房空置率不断提高，供需结构失衡。

限售政策提高了楼市投机成本，3年的限售时间，让投机资金无法进退自如，对炒房浪潮起到显著遏制作用。所以很多人对于限售的政策的直接理解是为了帮助新房去库存。

而此时哈尔滨取消限售，第一要相信，这是一个积极的政策，要保持一个比较积极乐观的态度，毕竟能鼓励更多资金重回市场，刺激楼市健康发展。

另一方面，取消限售，无疑放出了“被冰封”的房源，这些房源一旦抛售，势必对市场形成明显冲击。最明显的就是二手房供应量会增多，商品房市场的流动性会加强，那么置换需求也会开始增加，购买力将逐渐充沛。

当供求都开始增加之后，很快市场就会进入优胜劣汰的阶段，因为崛起的置换需求也意味着购房者对产品有更高的要求。

黑龙江辰能同发置业有限责任公司党支部书记、执行董事、总经理梅冬认为，“哈尔滨取消主城区限售，对楼市实际的影响不大。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“哈尔滨对于一些过去阶段性的收紧政策进行废除，也 是基于市场和形势的变化而调整的。因此，此次哈尔滨废除此类政策，充分说明限售政策的意义不大。废除限售政策，标志着房地产政策约束和捆绑的内容减少，也是楼市政策放松的一个重要体现。”

我们要相信一点，地方政府颁布一个调控政策，背后肯定是经过大量精密的计算之后才会宣布的。那么取消一个调控政策，背后自然也有完善充足的理由才会实行。

无论如何，在“稳字当头”的大背景下，“大热必有调控，遇冷则有松绑”的调控规律是不会改变的。

哈尔滨在此时此刻宣布取消限售，背后目的都是希望能够吸纳一批外来购买力的进入。不论是外来人口导入实现的刚需还是改善置换或投资客户的进入，都是目的之一。

那么，下一个松绑楼市的城市会是谁？

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