房地产法律课堂：解析“买卖不破租赁”，值得一读！

[案例分享] 违法搭建存隐患，产调核实是关键

案情回顾

近期，买方吴先生来公司总部上门投诉，言通过我司购买的蕴川路某物业，自己已付卖方房款30万，但因为房屋存在违法搭建，无法过户。要求我司协助处理与房东之间的解约事宜，并要求我司退还全额佣金。经核实，本案我司送定前没有做产调单，而该物业早在今年3月份，就存在因违法搭建问题，被区住房保障和房屋管理局申请不予过户的登记信息。

法律分析

根据《合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

我司作为专业的房地产中介机构，除了负有如实向买方报告已知晓的房屋信息以外，还应审慎审查与订立合同有关的重要事实。该物业存在违法搭建问题，并被主管部门登记公示，此直接影响到买卖合同是否能够正常履行，属于与订立合同有关的重要事实。但我司在交易前，并没有向房地产交易中心或物业管理单位查询房屋有无违章搭建、及是否影响交易等信息，存在明显的居间过错。

根据司法实践，该类案件买方若起诉至法院，我司不仅需退还全佣，并需对卖方返还买方已付房款承担连带责任。

操作建议

一、根据相关法律规定及司法实践，我司送定前对房屋相关的信息核实义务至少包括以下几点：

1.权籍调查：向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等；调查、征询涉及权利人的处分要求和条件；核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。

2.使用状况调查：收集、调查、征询房屋坐落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复，设备转让价格及有关费用的结清情况等；向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权，以及维修基金的缴纳和使用情况等。

3. 网上备案系统调查：根据产调单及已掌握的房屋信息，通过网上备案系统查证涉案物业是否已经存在有效的买卖关系，防止“ 一房多卖”。

二、对在调查中发现的上述任何事项，务必及时告之买方，并在问题消除前中止交易；对买方同意继续交易的，务必告之其风险，并让其签字书面予以确认。

[案例分享] 重要交易信息切勿轻信房东口述

案情回顾

蒋先生来我司某分行挂牌出售一套房产，该房地段、房型都很不错，一挂牌就不断有客户询问。房子好，价格自然也不便宜，而且该房买入未满两年，房东要求买家承担所有税费，许多客户在价格面前犹豫不决。一天，客户李小姐通过我司看过房后比较满意，要求我司帮其计算一下购房成本，分行同事询问了房东上手买进的价格后，在纸上帮客户计算各项税费，总计八万多元。客户经过与家人商量，认为这个价格可以接受，就与房东签订了买卖合同。过户时，客户却惊讶的发现房东拿出来的购房发票上所写的金额和他之前自称的买入价相差颇大（买入时做低了房价），税费比当初计算的多出了五万多元。李小姐起初不同意承担这笔税费，但考虑到合同中明确约定了税费由自己承担，若不同意过户则可能承担几十万元的违约金，无奈只得交纳税费并完成过户手续。事情并未结束，几天后李小姐依据我司帮其计算税费的清单，表示自己不会再支付佣金，并要求我司赔偿其五万元损失。

法律分析

《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，给委托人造成损失的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。我司作为居间方有义务为客户提供涉案房屋全面、真实的房地产交易信息，轻信房东的口述而将未经核实的信息介绍给客户，这种行为存在一定的居间过失。房东所说的价格为买入时实际交易价格，非交易中心过户时买卖合同中的价格，且房东未就买入价格向客户作出过承诺，而我司未与房东详细核实、确认买入价格，即据此帮助客户以书面形式计算税费，确有不妥。这类纠纷往往使我们辛苦做成的交易无法得到回报，还将面临赔偿责任。

操作建议

已经谈好的价格到了交易时又有变化，这对于一般人都难以接受。因此重要的交易信息，尤其是涉及价款的信息，应该在与房东的沟通中多留个心眼，切勿轻信房东的一面之词。在有条件的情况下，尽可能让房东提供书面材料，如果一时不能核对书面材料的，也要让客户明白提供信息的义务在于房东，对于有可能不真实或者有变数的信息适当告知。绝大多数人在事前可以允许一定的风险存在，一般性的提示通常不会影响交易，而简单的一句话却能在问题发生时改变矛盾的指向。 返回搜狐，查看更多