今天来一个楼盘分析，今年最受关注的项目，闽北CBD的国贸天琴湾，目前资料网络也出来了，下面聊聊这个定位豪宅的项目。
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楼盘规划
国贸天琴湾：备案名（天琴公馆），地处：台江区闽北CBD，苏宁广场旁。
项目占地32亩，规划4栋住宅，3栋25层、1栋20层住宅，合计约180套，主力产品为238、268平大户型，定位第四代住宅。
当初项目还未正式推出前，就流传了一个样稿，不过后来发布的有所差异，不过从目前的布局和当初传闻的布局来看，不知道大家更认可豪宅采用哪一种更适合。
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楼盘土拍
2021年12月1日，厦门国贸通过摇号+最高限价13.8亿元（一次性付款）拿下宗地2021-60号北江滨中央商务区B12地块，地块面积：32亩，容积率：2.1，限高：80米，成交楼面价为30805元/㎡，销售指导价达42000元/㎡，由于溢价15%，可上浮至43890元/㎡，地块要求100%精装，以及所谓的第四代立体住宅。
分析：去年底最后一场土拍，当天遇冷严重，不过这幅闽北CBD的纯商地块，拿地非常激烈，在触发限价后，进入竞首付比例，最后厦门建发和厦门国贸，直接竞到100%，进入摇号，最后国贸拿下。
当然对于建发，随后也以底价拿下了奥体的第四代住宅，就是目前接近清盘的建发缦云。
对于地块而言，指导价4.2W，楼面价3.08W，即使可以上浮到4.38W，差价1.3W，按今年的土拍数据来看，基本差价都是2W左右，可以说空间并不算大。
比如上一场厦门建发在东二环摇号拿下的两幅晋安湖地块，指导价4.5W，而触发限价的楼面价也只到2.6W左右。
可以说按拿地的激烈程度来看，房企很明显不会满足于指导价，地块要求100%精装，如果按目前精装标准最高挡位8K，项目的备案价会在5.18W。
精装后差价在2W左右，而对于建发缦云，楼面价1.6W，精装3.6W，差价同样是2W，此时思考，如果项目按备案价上市，一个底价的利润反而比摇号的高。
综上，考虑到拿地的激烈程度，以及目前的产品定位，预计大概率是一房一价。
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户型情况
238平米：四房两厅四卫，2T2，分奇偶层，客厅采用三面采光，同时搭配第四代的空中花园阳台，这是最大的亮点。
布局设计较多卫生间，导致除主卧外，另外三间卧室功能空间较小，同时佣人房没有卫生间存在。
除了布局外，四个卫生间虽然不是暗卫，但是都存在2个，由于庭院的存在，会导致开窗采光出现隐私，同时由于是高层住宅，2T2没有隔离，所以电梯厅的庭院部分都无法做到完全的私密独享。
268平米：四房两厅四卫，2T2，分奇偶层，布局与238没有太大差异，主要变化客厅面宽加大，空间感更佳，主卧面宽加大，可以做更多功能区，厨房空间加大，佣人房有了独立卫生间。
当然上面有的几个采光私密和独享问题，这里依然存在。
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区位情况
项目位于闽北CBD，右侧即2号线，周边是苏宁广场，以及目前大体建成的CBD高楼群，南向即在建的市民广场，对于高层房源存在一定的江景，这也是目前项目较大的加分项，可以说周边的交通、商圈、城建都有一定优势。
不过对于项目而言，虽然地处CBD，周边依然存在老旧社区，存在一定落差。虽然定位豪宅，不过右侧就是处于烂尾风波的恒大天璟，左侧是安置房锦祥佳园，都是主打出租房，除了不远处有两栋万科金域中央是住宅外，目前板块的豪宅气息并不浓厚。
对于项目，南向即目前还没有动工的518大厦，这个地块限高也从所谓的518米降到了300多米，之前还传出世茂退地，不管最终如何，目前依然是超高层的办公大楼定位。
这也是目前项目的一大隐藏负面影响，从视野来看，可能影响不是很直接，但是对于采光和居住舒适度，就存在较大的影响。
仅仅做个模拟，由于右侧的恒大天井就是超高层住宅，假设518大厦300米，中午之后的采光存在一定遮挡，同时一座摩天大楼就在楼盘眼前，也存在一定压制。
找了两张效果图，大家可以自行感受。
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其他情况
项目之前发布过招标公告，最终中建海峡中标，金额是4.8亿，地块面积32亩，容积率2.1，相对应每平米的造价在10760，算是目前在建项目里面最高的一个，目前大部分刚需项目在3-5K，改善在5-7K左右。
此时结合楼面价3.08W，不考虑车位等配建，相对应一套基础成本就要4.15W，此时思考一下，要想有较大利润，项目到底要卖多少？
除了招标公告外，近期项目还发出了一份声明，针对部分渠道的确保预留房源的言论。
这是一份有意思的声明，看上去是保护客户利益，不过好像又是变相诉说项目非常受关注，想购房并不容易，当然最终实际如何，可以期待看看。
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价格分析
虽然精装指导价可以到5.18W，不过目前网络的中介都宣称项目要卖到6W以上，蛮对比看看：
1、万科金域中央：超高层塔楼设计，二手精装4.1W
2、融侨外滩壹号：价格略神秘，目前部分8W以上
3、保利天悦一期：根据景观存在差异，目前均价5.8W
4、龙庭路95号：在售新盘，精装6-8W
分析：对于豪宅的定价一直以来都比较凌乱，项目附近的金域中央，超高层塔楼定位，其中超高层还无证，加上房源面积段也比较普通，户型的布局也比较差。
目前最容易对比的就是对岸的融侨外滩，不管是近年上市的外滩壹号，还是次新的CD区，中高层8W以上，之前还成交了一套9.3W，总价2637W的案例。
对于项目最大的优势就是江景优势+对岸的CBD城建做景观，同时自身沿江建设了成型的建筑群，当然地处南江滨，为了景观，豪宅的客厅和主卧都只能处于北面。
除了这两个项目外，目前鼓楼区比较豪宅定位的，一个是保利天悦，项目按豪宅来说不够纯粹，面积门槛不高，不过个别有景观的大户型，挂牌价也是9W左右。
除了这些二手外，位于五一广场附近的龙庭路95号，定位跟项目非常相似，大裤衩的联体楼，面积段235、283，不过项目房企已经负面缠身，虽然地处鼓楼区，不过周边也没有啥景观，教育划片也一般。
此时回到项目，假如定价6W以上，一套就是1400W起步，对比盘点的几个项目的同面积产品，单价不算夸张，不过对于豪宅，最主要的就是稀缺，从而有定价权。
按目前项目的稀缺资源来看，除了第四代住宅，地处闽北CBD圈外，关于豪宅的加分项并不多，从可复制层面来说，并不难。
当然即便如此，按目前项目总量，以及福州豪宅的供应量，预计实际售价并不会低，至于大哥买不买单，也全看心情了。
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盘点总结
项目地处闽北CBD，优势在于地铁、商圈加持度较高，周边也有CBD的城建，以及闽江公园，市民广场，部分高层房源也有景观资源，同时国企操盘，免去烂尾风险。劣势在于南面存在未动工的超高层大楼，目前周边是办公区，并没有豪宅的先例，景观加持度略显一般，同时这些高楼存在，也一定程度影响居住的私密性。
对于厦门国贸，在福州并没有改善的先例，近期又传出逐步退出房地产业务，项目未来的交付和物业管理等，能否长期支撑豪宅，存在一定不确定性。
当然目前市场也在关注晋安湖被建发拿下的建发朗云，面积段起步更低一些，主打的也是所谓的晋安湖景观，同时还有近期发布的国贸天琴湖。
届时两个厦门国企开发的豪宅，谁会更受市场欢迎，福州土豪怎么看？