泽丹说房|2019年石家庄购房全攻略：数据回顾2018行情，供需预测2019走势

住宅地块数据，由作者本人归纳总结。

2018年，石家庄土拍市场上，共计约114组住宅地块成功出让，总面积4450798.24㎡，约合6676.20亩，成交总金额约428亿，平均亩单价641.08万。除去已实际售罄地块，可形成货值的住宅地块约74组，平均楼面价4300元/平左右，可形成地上建筑面积约680万平方米，预计总货值800-900亿左右（总货值，是我一块地一块地查规划证计算出来的，可信度略高）。

2018年所有已出让住宅地块分布图如下，图片大小为5M，可缩放至街道，已重点标注二环路和三条地铁线。其中，亩单价最高的是荣盛和府，楼面价最高的是荣盛御府，预计总货值最高的是中冶德贤华府。荣盛这两个项目，粗略估算，99%是要赔钱的，可能也就走个现金流吧。

2018年石家庄成功出让的所有住宅地块中，已经明示规划的项目分布图如下，图片大小5M左右，可缩放至街道。高新区和鹿泉区可谓是江山一片小红点，供给过多，也怪不得2018下半年这两个区域的新房房价一直在降，领头“促销”的是花语原乡，中间“勇敢站出”的是万合名著，最后以万科新都会结尾。

可以看出，二环内都是黑点，仅有的几处红点大多数也都是补证或历史遗留问题项目，比如盛邦大都会、尚宾城、世茂璀璨裕华等。真正经过多家房企竞拍、净地开发的住宅项目，仅有一处，——荣盛和府。

其实，这种窘境并不单单只出现在二环内。观察上图，会发现——2018年石家庄出让的住宅地块中，三环内的所有住宅地块，除了荣盛和中冶拍的三块地，绝大多数都是补证或已经“内定”的地块。

土拍并不是普通人想象的那样，多家房企竞拍拿地，而是涉及到复杂的“内幕交易”。今天石家庄刚刚又拍出几块地，天山熙湖三期的楼面价是4000多，有的房产群里网友就比较高潮了，表示地价才四千房价肯定也不高。这种观点是错误的，一块土地往往会存在财务、法务、税务、债务等各种成本纠葛，楼面价只是成交价与地上建面的除数，是所有成本中最明显的一个而已。

所以说，除了一线以及强二线城市，普通人看土拍数据，也就看个热闹，看不出什么所以然的。

▍石家庄历年土拍数据对比

2018年石家庄土拍数据，各大房地产资讯平台都有统计，但或多或少都有遗漏。我个人统计的数据条目自问是最全的，但仅供公司使用。以下石家庄土拍数据来自于房天下和世联行，石家庄有实力做项目前期的公司中，世联行、克而瑞、上古，是比较有名的。我个人倾向于世联行，所以使用了世联行的土拍数据。（房天下和搜狐焦点的土拍数据有许多小错误，比如很多处于区域边界的地块容易划分错误，长安区的成交地块被划分到新华区等）

▲世联行·2018年石家庄土拍数据

可以看出，这五年，是石家庄城市历史中土拍市场最活跃的时期，成交面积呈直线上升态势，2018年的出让面积是2014年的四倍有余，根本原因是城市发展到达了一个新的量级，需求增多，房企拿地意愿大增；另一个原因，是由于大量“补证”地块的成交，尤其是2017年，成交面积大涨41%，成交总金额仅上涨0.32%，很明显补证项目居多。

补证的项目，土地价格低廉，虽然不会形成新房供给，但是下房本后，会形成大量的二手房供给。所以，石家庄主城区虽然限售五年，实际二手房上架数量并没有减少，甚至在增多。

还有，平均下来，石家庄从2014-2018年，出让土地的亩单价并没有升高。但实际房价升高很多，这说明，近几年，石家庄出让土地中，补证和远郊的地块占比很高。

▍小结

综上，石家庄出让土地面积五年内大涨400%，三环内称得上是“净地”的住宅地块所剩无几，这是事实；主要通过公开土地市场竞拍拿地的房企，几乎只有荣盛、中冶以及正定新区的那几家“老实人”；净地最多的区域，是正定新区；出让面积最大的区域，是鹿泉区。

所以，在未来几年，石家庄城市更新的主要区域，除了要拆迁大量工厂的长安区以外，还有鹿泉区以及正定新区。

2018年石家庄房地产行情详解

▍新房成交数据

新房成交数据，选择了两家，一个是易居的克而瑞，一个是世联行。新房成交数据，属于房企核心数据，世联行和克而瑞与石家庄各大房企的关系不错，所以可以拿到相对客观真实的成交数据。

从两家机构已经公布的数据中可以看出，2018年石家庄商品房市场，包括住宅、公寓、写字楼、商铺，实际总销售额约510亿，成交面积约240万㎡。

和上文中，我估算出的住宅地块总货值做对比，可以看出——如果按照2018年的成交额和成交面积计算，石家庄去年的商品房市场库存去化周期大概率超过24个月。而健康的去化周期，是8个月左右。

很明显，2018年，石家庄商品房市场，供过于求。

▍二手房成交数据

以下，为2018年石家庄主城区每月二手房过户量统计图。

然后，是来自第三方的数据，国大地产统计的每个月二手房实际成交均价走势图，从16000跌至不到15000。

还有，国大地产房源系统中，二手房上架房源分布图。

最后，来自房天下的数据，2017-2018年石家庄房价走势图。

总的来说，石家庄2018年二手房成交均价总体呈下降趋势，但幅度很低，12个月总共跌了1000元/平；成交量有波动，总的来说，走势平稳。

▍小结

2018年石家庄房地产调控政策不多，最重要的几条是：2月份提出的《关于加快推进被动式超低能耗建筑发展的实施意见》、6-10月份的楼市严查、4月份提出8月份进一步完善的人才引进政策、以及若干土地新政。

总的来说，2018上半年石家庄房地产市场行情十分平稳，下半年在项目集中入市、回款压力大、放松限价等多方因素作用下，市场表现为量增价跌，并且新房跌的幅度要高于二手房。返回搜狐，查看更多